01. Comparables
¿El precio se sostiene frente a activos equivalentes?
Sin una lectura comparable, la percepción de descuento u oportunidad puede ser solo un relato.
Claves de Mercado
Lea el mercado antes de decidir
El objetivo de esta sección no es generar ruido, sino ordenar las señales útiles sobre precio, liquidez, riesgo jurídico y momento de decisión.
Cuando la lectura es más clara, el inversor distingue mejor una oportunidad real de un discurso comercial vacío.
Checklist de decisión
Cuatro preguntas antes de avanzar
Una guía sencilla para reducir riesgos y ganar claridad antes de dedicar energía a una oferta, una due diligence o una visita.
02. Liquidez
¿Existe una demanda plausible para este tipo de producto?
La liquidez local y la profundidad del público comprador deben entrar pronto en el análisis.
03. Jurídico
¿El activo reduce la fricción documental?
Registro de la propiedad, certificados y posibles cargas deben estar claros antes de cualquier avance relevante.
04. Salida
¿Hay una tesis de renta, reventa o reposicionamiento?
El plan de salida ayuda a proteger el capital y evita decisiones movidas solo por impulso.
Brasileños en Europa
Cómo invertir en Europa
Una hoja de ruta para inversores y agentes brasileños que valoran inmuebles en Portugal, España, Francia e Italia: de la elección del mercado a la declaración en Brasil.
01. Mercado
Elija el país por la tesis, no por la postal
Portugal (Lisboa, Oporto, Algarve) suma idioma y una gran comunidad brasileña; España (Madrid, Barcelona, Valencia, Costa del Sol), Francia (París, Costa Azul) e Italia (Milán, Toscana, los lagos) tienen dinámicas propias. Compare la liquidez y el equilibrio entre rentabilidad por alquiler y revalorización.
02. Fiscal
Número fiscal y cuenta bancaria local
Cada país exige su identificador fiscal: NIF en Portugal, NIE en España, codice fiscale en Italia. Con él se abre la cuenta en un banco local; la hipoteca para no residentes suele cubrir entre el 50% y el 70% del valor del inmueble.
03. Costes
Costes de adquisición más allá del precio
Portugal aplica IMT e Imposto do Selo; España, ITP en segunda mano o IVA en obra nueva; en Francia, los frais de notaire rondan el 7–8% en reventa; en Italia se paga la imposta di registro. Sume notaría, registro y un abogado independiente para la due diligence: varía según el país y la región; confirme los importes vigentes.
04. Residencia
Visados: reglas que cambian a menudo
Portugal cerró la vía inmobiliaria de su Golden Visa en octubre de 2023 y España suprimió la suya en abril de 2025. Grecia mantiene el visado por inversión inmobiliaria, con umbrales más altos desde 2024 (desde 250.000 € en casos específicos hasta 800.000 € en zonas prime); en Portugal, los visados D7 (rentas pasivas) y de nómada digital siguen siendo opciones. Valídelo con un abogado local antes de decidir.
05. Brasil
Envío de fondos y declaración en Brasil
Los residentes en Brasil envían los fondos a través de un banco o casa de cambio autorizada, con IOF sobre la operación de cambio: consulte el tipo vigente. El inmueble se declara en el IRPF (Bienes y Derechos) por su coste de adquisición en reales, y la DCBE ante el Banco Central es obligatoria cuando los activos en el exterior suman US$ 1 millón o más a 31/12. La ganancia de capital en la venta tributa entre el 15% y el 22,5%, con crédito por el impuesto pagado en el exterior cuando proceda; las rentas del exterior siguen las normas de la Receita Federal.
06. Convenios
Convenios para evitar la doble imposición
Brasil tiene convenios con Portugal, España, Francia e Italia, entre otros países, que ayudan a evitar que una misma renta tribute dos veces. Atención: el convenio con Alemania fue denunciado en 2005.
Contenido informativo; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian con frecuencia: consulte siempre a un abogado o asesor fiscal habilitado en el país correspondiente.
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Europeos en Brasil
Cómo pueden invertir los europeos en Brasil
El camino para inversores y agentes europeos que desean adquirir inmuebles de alto standing en Brasil con seguridad jurídica y cambiaria.
01. Derecho
Los extranjeros compran inmuebles urbanos libremente
No hay restricciones para inmuebles urbanos. Las limitaciones afectan a las tierras rurales (Ley 5.709/1971), a la franja de frontera de 150 km y a algunos “terrenos de marinha” del litoral, sujetos a foro y laudêmio.
02. CPF
CPF y apoderado en Brasil
El CPF, el número fiscal brasileño, es obligatorio y puede solicitarse en un consulado de Brasil o ante la Receita Federal. Para no residentes se recomienda —y a menudo se exige— un apoderado (procurador) brasileño que firme y represente al comprador.
03. Capital
Cambio de divisas y registro en el Banco Central
Los fondos entran a través de un banco autorizado, con contrato de cambio. La inversión extranjera directa debe registrarse en el Banco Central (SCE-IED), algo decisivo para repatriar capital y beneficios en el futuro.
04. Compra
Due diligence, escritura y registro
Revise la matrícula (registro de la propiedad) y las certidões negativas; la escritura pública se otorga en un Tabelionato de Notas y se inscribe en el Cartório de Registro de Imóveis. Prevea el ITBI, impuesto municipal de transmisión, normalmente del 2% al 3%, además de los gastos de notaría y registro.
05. Impuestos
Fiscalidad para no residentes
Los alquileres soportan una retención del 15% (25% si el propietario reside en un paraíso fiscal); la ganancia de capital en la venta va del 15% al 22,5%; y el IPTU, impuesto municipal sobre la propiedad, se paga anualmente. Los convenios con Portugal, España, Francia e Italia ayudan a evitar la doble imposición.
06. Residencia
Residencia por inversión inmobiliaria
Brasil concede autorización de residencia a los extranjeros que invierten en inmuebles (Resolución Normativa CNIg n.º 36/2018): a partir de R$ 1.000.000, o R$ 700.000 en las regiones Norte y Nordeste.
Referencia de cambio
En Prime Match Imo, para visitantes europeos y de habla inglesa, los precios se muestran convertidos a un tipo fijo de referencia: 1 € = 1 US$ = R$ 6. La escritura se otorga siempre en reales.
Contenido informativo; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas cambian con frecuencia: consulte siempre a un abogado o asesor fiscal habilitado en el país correspondiente.
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Lectura de fuentes
Por dónde empezar para validar el contexto
Una buena lectura de mercado combina datos públicos, conocimiento sectorial y verificación práctica del activo sobre el terreno.
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Forbes Brasil, para lecturas amplias del mercado de lujo y del comportamiento patrimonial.
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Secovi-SP, para informes sectoriales y la dinámica del mercado residencial.
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FipeZap, como referencia de precios y lectura por m² en mercados comparables.
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CBIC, para un panorama estructural del sector y señales más amplias de oferta y actividad.